某港地處環(huán)渤海的弓頂處，在中國經(jīng)濟第三極——環(huán)渤海經(jīng)濟圈中處于重要位置。 某某港的萬畝工業(yè)園土地，先期投入 15 億元進行基礎設施建設，重點安置大型基礎工業(yè)項目。萬畝工業(yè)園部分土地區(qū)域為某某港務公司所擁有的萬畝工業(yè)園區(qū)域中的部分區(qū)域，涉及宗地塊 1 處，總占地面積4636.61畝。

    待置換區(qū)域為某某公司辦公樓以南、污水處理廠以東區(qū)域，涉及宗地塊 25 處，總占地面積 4636.61 畝。一共有 25 處宗地，其中除政府劃撥的土地和空地外，其余土地均為政府出讓土地。待置換區(qū)域用地有著良好的交通優(yōu)勢， 但是現(xiàn)今開發(fā)程度低， 環(huán)境污染嚴重， 違章建設結構不合理、 空間布局混亂，其土地價值較低，亟待開發(fā)。

    貨車公司生產(chǎn)輔助區(qū)為萬畝工業(yè)園區(qū)以南向區(qū)域，占地面積 268.59 畝。近年來，某某公司在獲得某某新區(qū)管理委員會的批準下，已經(jīng)對萬畝工業(yè)園以南、某某公路以西的土地進行整合開發(fā)，安置貨車生產(chǎn)設施，建設生產(chǎn)流水線，打造出極具規(guī)模的貨車生產(chǎn)輔助區(qū)。

三、項目目標

    某某港務公司在某某新區(qū)管理委員同意進行土地置換的基礎上， 在符合某某新區(qū)土地利用總體規(guī)劃前提下，響應國家產(chǎn)業(yè)政策的號召，擬利用萬畝工業(yè)園部分土地與某某公司辦公樓以南、污水處理廠以東的散貨物流用地的土地進行置換，對待置換區(qū)域用地進行詳細規(guī)劃，分步整治、開發(fā)建設，實現(xiàn)待置換區(qū)域土地生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益的最優(yōu)化目標。

四、律師主要工作方式及成果

（一）現(xiàn)場調(diào)研

    我方律師經(jīng)過長達一個月的時間深入項目所在地進行調(diào)研、分析，提出了四種土地置換的模式以供公司選擇，并將各種模式的利弊及實際操作方式在報告中進行詳述。

本次土地置換模式主要涉及框架性協(xié)議的簽訂、置換機構的設立、萬畝工業(yè)園部分土地和待置換區(qū)域土地使用權的收回、土地綜合價值的評估、補償費用的談判、萬畝部分土地使用權的出讓、待置換區(qū)域和貨車公司生產(chǎn)輔助區(qū)土地使用權的劃撥以及資金的返還等步驟。

（二）模式選擇

    經(jīng)過我方律師與委托方高層領導人員的多次會晤及分析研究，最終審定了本次土地置換的最終模式選擇。

    我方律師將本土地置換項目分為四個階段，分別為合作與組織階段、土地收回階段、萬畝出讓階段、土地劃撥階段。并對各個階段進行概括、分析并提煉其中的操作要點，以便某某公司在進行土地置換時加以參考適用。

（三）風險評估

    本所律師還針對本次土地置換中涉及到的土地價值評估所可能存在的問題及風險提出相關法律意見，以期能夠避免土地價值評估中的法律風險。

    土地價值評估的外部風險是土地評估機構和土地估價師不能直接控制的，但又可能導致估價結果發(fā)生重大偏差或錯誤的風險，主要包括法律法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、經(jīng)濟和政策變化等方面。而內(nèi)部風險是土地估價機構和估價師能夠防范的風險， 取決于企業(yè)內(nèi)部管理制度和報告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度，以及土地估價師的專業(yè)水準和職業(yè)道德水平的高低。

（四）相關費用優(yōu)化方案

    因為涉及到的土地面積較大，項目因此所產(chǎn)生的費用較高。為了給將委托人的利益最大化，我方律師還對本次土地置換中可能出現(xiàn)的費用進行分析研究，擬定出了相關的費用優(yōu)化方案。

    本部分主要分析了土地置換可能產(chǎn)生的費用項目，并就成本費用提出優(yōu)化方案。其中費用項目主要由三方面組成：一是收回萬畝工業(yè)園區(qū)部分土地和待置換區(qū)域用地使用權所需要的費用，稱之為土地使用權收回費用；二是依照法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件規(guī)定，應當繳納的各種稅費；三是根據(jù)某某公司和項目情況支出的其他費用，稱為置換開發(fā)其他費用。

    經(jīng)過上述多項工作，我方律師為委托人制定了一整套實操性強，內(nèi)容全面豐富的土地置換方案。在該方案的指引下，某某港務公司的萬畝土地置換項目取得了圓滿的成功！