某年某月某日，某某小區(qū)的幾百名業(yè)主在某某小區(qū)項目開盤之日與某某房開公司簽訂了《商品房買賣合同》。由于該項目房前期廣告宣傳及承諾打動人心，所有房屋僅在3小時左右一搶而空。而各業(yè)主也在未仔細閱讀《商品房買賣合同》的前提下，直接與其簽訂了上述合同。在各業(yè)主履行完支付總房款30%的義務(wù)后，房開公司卻未按照前期廣告宣傳及承諾的事項進行開發(fā)建設(shè)。各業(yè)主多次積極與之溝通，但均未取得良好效果。

    2014年5月，房開公司向部分業(yè)主送發(fā)《關(guān)于辦理<某某小區(qū)>銀行按揭貸款的通知》，要求業(yè)主于2014年5月18日前辦理完畢銀行貸款相關(guān)手續(xù)并支付按揭貸款，否則視為買受人違約，房開公司將有權(quán)解除《商品房買賣合同》并向買受人收取總房款20%的違約金。時至2014年6月，各拒絕支付購房余款的業(yè)主均收到了房開公司的《催款函》，要求各業(yè)主承擔總房款20%的違約金，其中有6位業(yè)主還收到了《解約通知》。

二、代理意見

（一）《商品房買賣合同》附件八第一條、第三條、第十二條依法應(yīng)予以撤銷。

1、《商品房買賣合同》附件八第一條、第三條、第十二條屬于免除提供格式條款一方責任、加重對方責任的格式條款，依法應(yīng)予以撤銷；

1.1 《商品房買賣合同》附件八第十二條屬于免除提供格式條款方責任的格式條款，被告未盡提醒義務(wù)，依法應(yīng)予以撤銷；

1.2《商品房買賣合同》附件八第一條、第三條嚴重加重了消費者責任，依法應(yīng)為無效。

2、欺詐；

3、《商品房買賣合同》附件八第一條、第三條顯失公平，依法應(yīng)予以撤銷。

1.1合同違約責任條款對買受人明顯不公平；

1.2房開公司故意利用其優(yōu)勢地位和買受人缺乏交易經(jīng)驗的事實。

（二）締約過失賠償責任。

（三）《商品房買賣合同》附件八第一、三條規(guī)定的違約金過高。

三、律師主要工作方式及代理結(jié)果

    我方律師從民事和行政兩個方面著手，以調(diào)解為解決問題的本質(zhì)，訴訟僅為輔助手段的方案，按計劃一步步進行，維護委托人的合法權(quán)益。

（一）行政方面

    針對房開公司未將商品房預(yù)售資金存入專管賬戶，未專款專用，且違法占地建設(shè)停車位等相關(guān)違法事宜，向房地產(chǎn)行政主管部門對其進行投訴，要求房管局對其進行行政處罰，并針對房管局的行為進行行政復(fù)議或行政訴訟。

    針對房開公司的虛假宣傳行為，各業(yè)主在我方律師的幫助下向工商部門進行投訴。

（二）民事方面

    我方律師主張對方提供的《商品房買賣合同》附件八條屬于免除責任的格式條款，其未盡提醒義務(wù)，同時對方存在過分的商業(yè)吹噓，構(gòu)成民事欺詐，依法應(yīng)予以撤銷并承擔法律責任。因此，我方律師起訴要求撤銷該合同附件八中的相關(guān)條款。且對方對合同撤銷存在過錯，我方主張其依法應(yīng)當承擔賠償責任。

    在訴訟過程中，我方律師講究訴訟技巧及方案，尖銳對抗的同時帶領(lǐng)委托人及時與對方進行溝通談判。既積極參與訴訟，又拋出和平談判的橄欖枝，以求和平解決問題。經(jīng)過連續(xù)長達十余天的庭審及不計其數(shù)的溝通談判，最終對方認可免除各業(yè)主的違約金，并向700余名業(yè)主各支付總房款一定比例的賠償。至此，該案件已通過和平的方式取得了巨大的成功！